中国经济周刊5月18日报（bào）道房产税开征脚步声（shēng）渐近。
5月（yuè）12日，一则“上海近日将（jiāng）出台（tái）楼市（shì）调控细则并征收房产税”的（de）消息占据各（gè）大网站的（de）显著（zhe）位（wèi）置。而一（yī）个星（xīng）期前的5月（yuè）4日，国务院法（fǎ）制办财政金融司副司长（zhǎng）季怀（huái）银也通过（guò）官方媒体（tǐ）透露：“开征住房保有环节的税收，是保证住房市（shì）场健康（kāng）发展的治本之策，也是解（jiě）决当前我国面临的多项棘手问题的治（zhì）本之策，早开（kāi）征（zhēng）比晚开征好，但需（xū）分步实施而（ér）非一蹴而就”。
这一表态意味着政府开（kāi）征住（zhù）房保（bǎo）有环节税（shuì）的基本框架和政策措（cuò）施已基本成型。
本刊（kān）获悉，中（zhōng）央（yāng）政府已紧锣密鼓地进行房（fáng）产税各项准备工作，其中包括（kuò）税（shuì）种设置、征税范（fàn）围、免征额和税率的设（shè）定等细节。中央财税部（bù）门的基本思（sī）路是，对（duì）1986年（nián）发布的《房（fáng）产税（shuì）暂行条例》进行修订，将房产税覆（fù）盖到个（gè）人非营业性（xìng）房产（chǎn），在某些房价上涨过快城市先行试点。
开（kāi）征房产税最现（xiàn）实
关（guān）于（yú）房产税开征，目前流传有（yǒu）多种版本，如（rú）上（shàng）海开征房产保有税，重（chóng）庆获批房产特别消（xiāo）费（fèi）税。此外，物（wù）业税空（kōng）转也一直（zhí）是媒体（tǐ）关注的焦点。
“这几个名称其实说的是一个事情（qíng），在概念上没有准（zhǔn）确不准确之说，我认（rèn）为表述比较合理（lǐ）的是房地产税;但是在具体操（cāo）作上面（miàn），用（yòng）别（bié）的（de）说（shuō）法（fǎ）也没有（yǒu）关系，比（bǐ）如叫房产保（bǎo）有税也不是不行。”财政部财科所所长贾康向《中国经济周刊》分析说。
中央（yāng）财经大（dà）学税（shuì）务（wù）学院副院（yuàn）长刘桓认为，重庆的（de）房产特别消费税（shuì）是最不靠谱的，“因为房产特别（bié）消费税肯定是流转税，需要在买卖中缴（jiǎo）税，这就违背了房地（dì）产税是财产税（shuì）的基本（běn）性（xìng）质，税理上是讲不通的（de）;此外，还增（zēng）加了买房（fáng）人的负（fù）担，搞不好，还有可能变成涨价的因素。
“上海提（tí）出的（de）保有税这个说法（fǎ）是对住房保（bǎo）有环节征（zhēng）收的（de）房（fáng）产税，这句话是被媒体通俗化了，其实房产保有税就是房产税，只不过过去房产税只是（shì）对商业（yè）地产开征。” 刘桓说。
房产税（shuì）在中国并非新税种。1986年10月即在（zài）城（chéng）市（shì）、县城等按年（nián）征（zhēng）收，其中，对个人所有非营业性房产免征（zhēng）。而物业税，早在2003年10月召开的中共（gòng）十六届三中（zhōng）全会时就（jiù）写入了决议，并于（yú）2003年开始在全国进行物业税（shuì）“空转”试点，其重要内容就是“房地产模拟（nǐ）评税试点”(评税试点范围仅针对经营性（xìng）房产，不涉及（jí）居民个人住（zhù）宅)。截至2009年末，已经有（yǒu）北京、江苏、深圳、重庆（qìng）、辽宁、宁（níng）夏、河（hé）南、安徽、福建、天津10个省份(含计划单列（liè）市)试点模（mó）拟评税。今年开（kāi）始，模拟（nǐ）评税（shuì）试点扩大至全国，每个省（shěng）份选择一个城市进行试点。
“有了10个省（shěng）份物业税“空转”的经验，房产（chǎn）税评估税基，在技术（shù）上（shàng）不存在（zài）问（wèn）题。”贾康（kāng）告（gào）诉（sù）《中国经济（jì）周刊》。
在刘桓看（kàn）来，物（wù）业税是一个好税种，如（rú）果开（kāi）征房产（chǎn）税还存（cún）在（zài）土（tǔ）地使用（yòng）税问题（tí），“一所房子，要交土地使（shǐ）用税、房产税，比较复杂（zá）。如果（guǒ）开征物业税，可（kě）以把土地使用税、房产（chǎn）税合在一块，在交了土地（dì）出让金（jīn）之（zhī）后，土地就不用再交使用税（shuì）了。因此，开征物（wù）业税，会对（duì）费、税的管理进（jìn）行重新规范。而房产税只是在原有基础上征税，综合配套的（de）进一步改革目（mù）标是达不到的。”
但他同（tóng）时表示，目前（qián）由于（yú）物业（yè）税开征涉及到的利益方比较多，首先绕（rào）不开立法程序，“要出台物（wù）业税，肯（kěn）定要先通过（guò）人大立（lì）法（fǎ）变成法律，虽然从长远看是（shì）一个（gè）好（hǎo）税（shuì）种，但是‘远水不解近渴’，开征（zhēng）房产（chǎn）税更为现（xiàn）实。”
刘桓告诉记（jì）者，房（fáng）产税在美国就叫房地产税。在美国，房地产包（bāo）含土地所有权，买（mǎi）卖、转让时是房子跟地一起转让。但在中（zhōng）国（guó），由（yóu）于土地属于国有，如果（guǒ）按照房地产（chǎn）税来征（zhēng）收不合适。
“其实（shí）当时之所以提出物业税概念，核心是绕（rào）开地权的问题，毕竟（jìng）地面建筑是你的;而没有土地的地面建筑，在香港就叫（jiào）物业，所以当时（shí）就（jiù）提出要开征物业税。虽（suī）然有（yǒu）点不伦（lún）不（bú）类（lèi）、怪模（mó）怪样，但是准确地表达了这（zhè）个（gè）含义。” 刘桓告（gào）诉记者，叫什么名（míng）称并（bìng）不重（chóng）要，重要的是能不能（néng）开征（zhēng）以及能不能达到开（kāi）征的（de）目的（de）。”
5月11日，国家税务总局一位官员在一个（gè）公开（kāi）场合表示，“前段时间大家所说的住房保有税、房（fáng）产消费（fèi）税都是错误的，并没有这两个税种。根据现有的法律，房产税与物业税有可能启用。”
“不太可能是物业税，有可能是房产税。” 这位官员说。
上海、北（běi）京或（huò）将率（lǜ）先（xiān）试点
目前，物业（yè）税试点还（hái）在紧（jǐn）锣密（mì）鼓进行，而房产税（shuì）的开征已经提上议（yì）事日（rì）程。
近（jìn）日，有消息称（chēng），上海正紧锣密鼓讨论制订上海（hǎi）楼市调控细则，其（qí）中包（bāo）括房产税征收办法。最终选定的方案是应用（yòng）现有的房产税（shuì）概（gài）念，初（chū）步草（cǎo）案将家庭人均面积作（zuò）为是否（fǒu）征收房产税（shuì）的重要（yào）依据，如果符合征（zhēng）税条（tiáo）件，需（xū）按年支付相当（dāng）于房产价（jià）值8‰的（de）房产税，计税基础为评估价（jià）而非房产成交价。
针对上述（shù）传（chuán）言，刘（liú）桓分析认为，这或许是上海已经得到默许试点的一个信号，国（guó）家如果开（kāi）征房产税（shuì），或许会拿上海（hǎi）、北京（jīng）、深圳等城市做先（xiān）行试点地区。只不过上（shàng）海公布了房产税消息，北（běi）京目前没有表态。
“房产税（shuì）虽（suī）属地方税，但税收立法权（quán）在中（zhōng）央，上海能（néng）不能开通试点还（hái）要视中央统一的部署。”刘桓说。
房产（chǎn）税调控力度不大
我国现行的（de）房地产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中，房（fáng）地产业领域（yù）涉（shè）及的（de）税项主要有营业税、土地增值（zhí）税（shuì）、房地产税、契（qì）税（shuì）、耕地（dì）占用税（shuì）、企业所得税、个人所（suǒ）得税、印花税、城（chéng）镇土地使用税（shuì）、城镇维护建（jiàn）设税、固定资产（chǎn）方向调节税等10多类。现（xiàn）行税制把行政机关、人民（mín）团体、军队自用、财（cái）政拨付事（shì）业（yè）费的机（jī）构、个人（rén）居（jū）住用房（fáng）等房产列为免税对象。
如果征收房产（chǎn）税有两（liǎng）个关键因素：计税依（yī）据和税基如何确定。
已经披露并广为流传（chuán）的（de）上海试点方案中的计税依据是需按（àn）年（nián）支付（fù）相当于房产值8‰的房产税。这（zhè）意味着，如果一套房子价值100万（wàn）元，那么，每年应交房产税8000元。在（zài）业内（nèi）人士（shì）看来，“8‰”这（zhè）个数值比（bǐ）较接近房产税对商业（yè）地产（chǎn）开征（zhēng）的额度。
记者注（zhù）意到，在1986年版的《房产（chǎn）税暂行（háng）条（tiáo）例》中规定，对于不出租的房产，计税依（yī）据是房产原值一（yī）次减（jiǎn）除10%至（zhì）30%后（hòu）的（de）余值，若（ruò）没有房产原值（zhí）作（zuò）为依据（jù），则由房产所在地税务机关（guān）参考同类房产核定，税率（lǜ）为（wéi）1.2%;对于出租（zū）的房（fáng）产（chǎn），租金收入为计税依据，税率为12%。
据记者了解，目前上报国务院法制局和（hé）人大法工（gōng）委的方案，也是（shì）按照（zhào）原来的房产税（shuì），比照商业经（jīng）营性（xìng）地产自用房产的办法（fǎ），原值打（dǎ）7折再乘以1.2%。
刘桓（huán）给记者算（suàn）了一笔账，比如，一套价值 100万的房子，按照70%折旧（jiù）后（hòu）做为（wéi）依据，就是70万，每年征收1.2%就是8400元。这跟上海的8‰的房产税比较接近。
上述国家税务（wù）总（zǒng）局官（guān）员表示，“如（rú）果开征（zhēng）房产税，调控力度并不（bú）大（dà），不必太恐慌（huāng）。”
(本文来源（yuán）：中国经济周刊 作者：王红茹) 
